Les étapes pour réussir votre achat d’immobilier neuf en Île-de-France

Vous trouverez ci-dessous des conseils de pro pour réussir les principales étapes de votre acquisition en VEFA (Vente en Etat Futur d’Achèvement, c’est-à-dire sur plan) : le financement, la recherche, l’achat. Vous saurez tout !

Le financement

Lorsque vous souhaitez acheter une voiture, en général vous vérifiez d’abord votre compte en banque avant de faire le tour de tous les concessionnaires de la région. Cela vous fera gagner beaucoup de temps et d’énergie.

Et bien dans le cadre d’une recherche d’immobilier (pour habiter ou mettre en location), la majorité des français (et des françaises) commencent d’abord par regarder les annonces. Et ensuite, ils/elles vont voir leur banque pour déposer une demande de financement. C’est donc souvent un peu à l’aveugle, car les simulateurs sur internet ne seront jamais aussi fiables que votre conseiller, surtout que chaque banque peut avoir une analyse différente de votre situation actuelle et future.

En France les professionnels du financement jouent leur rôle, c’est-à-dire éviter au maximum les cas de surendettement (car il faut pouvoir faire face au montant de l’achat, mais également des frais d’entretien, de la fiscalité associée… et il faut bien prévoir tout cela afin de vous permettre de vivre ensuite sereinement votre achat). Leur objectif est de vous aider à concrétiser votre projet tout en restant raisonnable et réaliste par rapport à vos capacités financières actuelles et à venir.

En commençant par cette étape, vous pourrez concentrer vos recherches sur des zones et des typologies d’appartements correspondant réellement à votre profil. Vous serez ainsi plus rapide, plus efficace… vous limiterez les frustrations et vous optimiserez vos chances de concrétiser !

La recherche

Les offres

Acheter de l’immobilier neuf, notamment en Ile-de-France, passe maintenant souvent par mettre des alertes sur internet (via les sites des promoteurs, mais également les plateformes qui centralisent l’offre en VEFA).

Et au départ vous ne comprenez pas bien pourquoi tout le monde vous parle d’une pénurie de logement puisqu’il y a pléthore d’annonces sur internet ! Mais très vite vous comprenez que ce sont souvent des « miroirs aux alouettes ». En effet :

– d’une part ces sites ne présentent pas tout le stock (car les promoteurs doivent payer pour faire passer des annonces sur les plateformes… donc ils font une sélection par rapport à leur offre globale)

– d’autre part, les ventes (pour les lots intéressants), se font tellement rapidement, qu’il est objectivement difficile de mettre à jour les stocks en temps réel

– et enfin, certains vendeurs créent des fausses annonces afin de se constituer une liste de contacts qu’ils utiliseront ensuite pour essayer de leur vendre des lots moins intéressants

Vous pouvez également allez voir une agence immobilière classique car certaines ont développé des partenariats avec des promoteurs. Mais les solutions restent souvent limitées.

Et enfin vous pouvez aller directement dans les bulles de vente des promoteurs… mais il faut souvent être parmi les premiers pour avoir accès aux lots intéressants. Et dans tous les cas, le vendeur de la bulle de vente vous dira que cette résidence est la plus intéressante vu que c’est la seule qu’il peut vous proposer !

Les chasseurs d’immobilier neuf

Heureusement, il existe maintenant des chasseurs d’immobilier spécialisés dans le neuf. Comme pour l’immobilier ancien, ils vont d’abord prendre le temps de bien comprendre votre projet, vos aspirations… et de les mettre en phase avec la réalité du marché (prix au m², stock, délais de livraison…) tout en priorisant vos critères. Ils vont ainsi vous permettre de bien cibler votre recherche.

Petits conseils : commencez d’abord par leur demander

– avec combien de promoteurs ils ont des partenariats (si c’est avec 5 promoteurs ou avec 25, ils n’auront pas la même offre à vous proposer)

– avec quels promoteurs (des petits locaux ou des nationaux reconnus)

– quelle est leur zone d’excellence (il n’est pas possible de connaître tous les quartiers en France et pourtant, la différence entre un bon investissement et un mauvais achat se fait souvent à quelques rues près) ; il est donc important que le chasseur connaisse véritablement parfaitement la zone géographique afin de vous apporter le meilleur conseil possible

– quels sont leurs frais (certains ne prennent pas de frais d’agence et pas de frais de dossier… mais d’autres le font)

Le choix

La visite

Allez sur place ! Même si vous ne pouvez pas visiter l’appartement (car en général il est vendu sur plan), cela mérite bien une petite visite sur place de l’environnement, non ? Et bien vous seriez surpris du nombre d’investisseurs qui ne le font pas et qui se contentent d’aller voir sur Google Maps et de lire la plaquette commerciale !

Poser les chiffres

Théoriquement, lors de la 1ère étape, vous avez déjà intégré les frais d’acquisition, mais également les frais d’entretien et la fiscalité. Mais pour éviter toute mauvaise surprise par rapport à votre trésorerie, il est important de réaliser des « crash tests », c’est-à-dire de prendre en compte tous les cas de figure possibles :

– si c’est pour mettre en location, que ce passe-t-il si vous conservez l’appartement plus ou moins longtemps que votre projet initial ? Combien de temps pouvez-vous tenir financièrement sans loyer (car contrairement aux simulations des vendeurs de rêves, il faut prévoir qu’il y aura « des trous dans la raquette » par rapport à la location notamment à cause d’une rotation plus ou moins rapide des différents locataires) ?

– si c’est pour habiter et que votre situation évolue, le délai de revente moyen est-il compatible avec votre situation (en Île-de-France, l’immobilier neuf se revend en quelques semaines… mais ailleurs cela peut prendre plusieurs mois) ?

– dans tous les cas, acheter de l’immobilier neuf cela ne signifie pas de travaux à prévoir pour les 10 premières années… mais avez-vous prévu de la trésorerie au cas où vous resteriez propriétaire plus longtemps ?

– la plus-value à la revente n’est jamais certaine. Votre projet patrimonial est-il quand même intéressant même sans cette cerise sur le gâteau ?

L’achat

La réservation

Dans la majorité des cas, les réservations se font maintenant par voie électronique, avec un apport de 2 % à 5 % du prix d’achat (qui peuvent éventuellement être restitués au moment de la signature notariée si le financement les inclut).

Mais il reste indispensable de bien lire avant le dossier de réservation, même s’il est très encadré par la loi : les portes de sortie (avec ou sans pénalités), le montant des appels de fonds…

Le notaire

En France nous avons la chance d’avoir des officiers ministériels chargés de valider l’ensemble du processus d’achat.

Tout d’abord ils vérifient l’historique de la propriété au moins sur 30 ans ; c’est une garantie fondamentale (par exemple, le terrain sur lequel est bâti la résidence neuve appartient-t-il bien à celui qui a vendu le terrain).

Ensuite ils vérifient que toutes les démarches administratives ont bien été faites.

Et enfin, ils vérifient l’existence réelle du vendeur et de l’acheteur … et de la mise à disposition réelle des fonds.

Conclusion :

Félicitations, vous avez franchi le cap : vous êtes maintenant propriétaire… enfin presque (car vous êtes propriétaire au fur et à mesure de la construction). Mais ne vous inquiétez pas : lorsque vous achetez de l’immobilier neuf, en Ile-de-France ou ailleurs, vous êtes protégés par de nombreuses garanties pendant la durée de la construction et même jusque 10 années après.